Som i Hemingways mesterverk fra Den spanske borgerkrigen; Klokkene ringer nå. For Rosenborg.
Dokumenter sendt til bygningsrådet i Trondheim kommune viser at RBK ønsker å bygge 27.600 kvadratmeter BRA (bruttoareal) i Klokkesvingen. Det begynner å bli på tide at styret i RBK kommuniserer med sine medlemmer og skaper en trygghet for at RBK i ren desperasjon ikke akter å selge tomta eller aksjene i Klokkesvingen AS til Buchardt, Koteng eller andre eiendomsutviklere, som i årevis har gått rundt Lerkendal og siklet på klubbens indrefilet.
Æille feil ifrå i går
Vi husker alle den økonomiske historien med salget av hotelltomta på Lerkendal til Arthur Buchardt, som på sin side antakeligvis lo hele veien til banken tilbake i 2012 da han fikk tilslaget. En gjennomgang av Buchardt sine regnskaper viser at selskapet hans har hatt et driftsresultat på hele 138 millioner kroner i perioden 2015-2021.
Til sammenligning ble tomta solgt til Buchardt for 66 millioner kroner tilbake i 2012. Bare i perioden 2017-2021 har Buchardt tatt ut 71 millioner kroner i utbytte, noe som er mer enn hva han betalte for tomta.
Nå som covid-19 er over og hotelldriften er tilbake på mer normale nivåer, kan Buchardts selskap få utbetalt rundt 20 millioner kroner i årlig utbytte fremover. Dette beløpet kunne tilfalt RBK dersom klubben hadde forvaltet midlene fra tidligere Europacup-spill på en langsiktig og god måte.
For å sette ting i perspektiv, så kan man litt flåsete hevde at utbyttet som Buchardt vil få fremover kunne ha vært brukt til å kjøpe 2 Casper Tengstedt – hvert år fremover. En annen sammenligning er at beløpet RBK kunne ha fått tilsvarer de årlige midlene som Røkke har spyttet inn i Molde gjennom 30 år.
Med slepphendt krisehåndtering og kortsiktig fokus som kulminerte i salg av tomta, ga RBK fra seg et stort inntektspotensiale som kunne ha vært med på å sikre et økonomisk fundament for klubben i uoverskuelig fremtid. Nå må klubben sørge for at noe lignende ikke skjer igjen.
Tunge talls tale
Ut fra dokumentene som er fremlagt for bygningsrådet, og den mildt sagt svake presentasjonen av regnskap og budsjett fra klubben på årets årsmøte, så er det på høy tid at styret kommer på banen med informasjon til klubbens medlemmer.
Klubben opplyser i sine saksfremlegg til Trondheim kommune at de ønsker å bygge 27.600 kvadratmeter BRA i Klokkesvingen, hvor 2.600 kvadratmeter BRA skal benyttes til idrett og antatt egne formål. 3.000 kvadratmeter BRA skal benyttes til bil- og sykkelparkering. 22.000 kvadratmeter BRA skal benyttes til kontorer, næring, tjenesteyting med videre.
Ettersom styret og klubbens ledelse ikke evner å kommunisere til sine medlemmer, så får vi gjøre jobben for dem.
Vi legger til grunn følgende forutsetninger i mangel av bedre informasjon på nåværende tidspunkt:
- Byggekostnad for 22.000 kvadratmeter kontor, næring, tjenesteyting med videre og 5.600 kvadratmeter til parkering og idrettsformål antas å ha en byggekostnad på gjennomsnittlig 27.000 kroner per kvadratmeter, totalt 700-800 millioner kroner inklusive finansieringskostnad.
- Leieinntekt fra areal med kontor, næring, tjenesteyting med videre med denne beliggenheten antas å være 2.200 kroner per kvadratmeter, totalt 48 millioner kroner per år for 22.000 kvadratmeter.
- Leieinntekt fra parkeringskjeller antas å være 1.000 kroner per kvadratmeter, totalt 3 millioner kroner per år for 3.000 kvadratmeter.
- Leieinntekt fra areal til idrett antas å benyttes av RBK selv og dermed ikke ha leieinntekt.
- Driftskostnader på et slikt bygg antas å være 200 kroner per kvadratmeter, totalt 5.5 millioner kroner per år.
- Rentekostnad på lån ved ferdigstillelse forutsettes å være 5 prosent, og rente på byggelån under byggeperioden antas å være 7 prosent. Finansiering av byggelånet akkumuleres under byggeperioden og legges til byggelånet ved ferdigstilling.
Et krevende regnestykke
Med klubbens svake økonomiske styring over flere år, hvor klubben ble reddet på strek av Tengstedt-millionene, synes det lite sannsynlig at RBK kan bidra med en vesentlig egenkapital i utviklingen av Klokkesvingen utover tomteverdien.
Dersom klubben skal eie Klokkesvingen selv, er man derfor avhengig av at vår engasjerte sponsor og pådriver for fusjonen mellom RBK og RBKK, er rause og stiller opp med finansieringsbetingelser som enhver annen kommersiell aktør bare vil kunne drømme om.
RBK synes å ha behov for 100 prosent finansiering, til en lav rente, og gjerne med avdragsfrihet frem til man igjen er i et gruppespill i Europa.
For eksemplets skyld, la oss forutsette at SMN hører på de desperate ropene fra Lerkendal og stiller opp med en slik finansiering i motsetning til hva som var mulig i 2012.
Med ovenstående forutsetninger estimeres total byggekostnad å være i størrelsesorden 700 millioner kroner inklusive finansiering av byggelån. Vi runder av tallene for å gjøre beregningene enklere, og anslår at leieinntekter estimeres å være ca 50 millioner kroner med tilhørende ca 5 millioner kroner i driftskostnader – forutsatt at man greier å leie ut hele bygningsmassen, noe det også vil være usikkerhet rundt.
Dette gir et årlig driftsresultat før avskrivninger på ca 45 millioner kroner. Driftsresultatet skal dekke 35 millioner kroner i årlige rentekostnader gitt en rente på 5 prosent, samt nødvendig vedlikehold. I mangel av annen informasjon kan vi legge til grunn at nødvendige investeringer for at bygningsmassen ikke skal forringes, tilsvarer avskrivninger på næringsbygget. Med en avskrivningssats på 2 prosent tilsvarer dette +10 millioner kroner per år.
Som vi ser, så blir dette et krevende regnestykke. Og det selv om RBK er så heldige å få avdragsfrihet på lånet.
STOPP!
Siden styret ble valgt i 2022 har de ved gjentatte anledninger vist manglende forståelse for økonomi og finans i sin kommunikasjon på medlemsmøter, årsmøtet og i media – senest i forbindelse med at RBKK fikk poengstraff på grunn av klubbens økonomiske stilling. Den manglende økonomikompetansen i styret ble også nevnt av valgkomiteen da deres innstilling ble fremlagt på årsmøtet tidligere i år.
For et styre som ikke innehar tilstrekkelig økonomisk og finansiell forståelse for drift av et stort og komplekst konsern, vil den åpenbare løsningen være å selge tomta til en utbygger så snart reguleringen er på plass. Da får man inn friske millioner, som kan benyttes til å satse på sport, som igjen vil kunne gi inntekter gjennom spill i Europa…. STOPP.
For all del, ikke engang begynn på den samme gamle regla.
Et salg for å sikre kortsiktig gevinst må eventuelt være svært godt gjennomtenkt og forankret i medlemsmassen, med historien rundt utbyggingen av hotellet friskt i minne. Selv om klubben skulle få 100, 200 eller 300 millioner kroner for Klokkesvingen, blir et salg som å pisse i buksa for å holde seg varm.
De tre siste årene alene har vist at RBK glatt evner å sløse bort 100 millioner kroner på kort tid. Dersom RBK ikke kommer seg ut i Europa, forventes inneværende sesong å bli minst like dårlig økonomisk som foregående år. Et salg av indrefileten i Klokkesvingen vil kun bidra til å kaste ytterligere likviditet inn i dagens sorte hull, og de siste gjenværende verdiene hos RBK vil være borte. For alltid.
Klokkene ringer for deg
Et punkt til bekymring, er at klubben har organisert Klokkesvingen i et eget AS. I utgangspunktet isolerer det risiko rundt prosjektet i dette selskapet, og beskytter resten av konsernet. Samtidig gir det også grunn til å spørre hvorvidt klubben har organisert seg bort fra medlemmenes kontroll.
Styrets liberale tolkninger av ordlyd i årsmøtevedtak til egen fordel, inngir overhodet ingen tillit til at formuleringen i klubbloven tolkes slik medlemmene vil ønske.
Klubblovens § 19 sier følgende: Disposisjoner av vesentlig betydning, ekstraordinær karakter eller betydelig omfang i forhold til klubbens størrelse eller virksomhet, kan kun vedtas av årsmøtet. Utfordringen her er at denne formuleringen ikke eksplisitt dekker investeringer og så videre i datterselskaper, som har egne og uavhengige styrer som i henhold til aksjeloven skal foreta slike vurderinger.
Vi forventer at styret snarest informerer medlemmene om hvordan de tolker denne ordlyden generelt, og spesifikt med hensyn til Klokkesvingen. Uten videre føringer, understreker vi at en tolkning hvor en avskiltet, tidligere styreleder har større innflytelse på Klokkesvingen-prosjektet enn medlemmene ikke vil bli godt mottatt!
Det vi har skrevet over peker på et tydelig behov for en fullstendig gjennomgang av RBKs økonomiske og finansielle situasjon. En gjennomgang av klubbens økonomi må selvsagt også inneholde åpenhet om alle forutsetninger for utbygging, inkludert utleiepriser i området og forventede rentekostnader.
RBK har ikke råd til at også Klokkesvingen rotes bort i et virrvarr av inkompetanse, fravær av strategi og et desperat jag etter kortsiktig suksess med tilhørende skyhøy risiko.
Klokkene ringer også for klubbens styre!